东莞地税纳税指引系列--房产租赁业

租赁业是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。融资租赁，不按本税目征税。
房地产租赁的纳税人：凡在我市从事房地产租赁（包括住房、厂房、店铺、办公高级用房、其他用房、场地以及连同房地产出租的物品、设备或设施等），取得各种形式收入（如租金、承包费、管理费、上缴管理费、利润等等）的单位和个人。
从事房产租赁的纳税人主要涉及如下地方税费：
一、营业税
以出租房产的全部租金收入为营业额，依5%税率计算缴纳营业税。
每月租金收入在1000元以下的，免征营业税；每月租金收入超过1000（含1000元）元的，应按租金收入总额计算征税。
二、城市维护建设税
以实际缴纳的营业税税款为依据计算缴纳。其中莞城、东城、南城、万江的适用税率为7%，其它各镇区的适用税率为5%。
三、教育费附加
以实际缴纳的营业税税款为依据计算缴纳，教育费附加的征收率为3%。
四、地方教育附加
从2011年1月1日起，按实际缴纳的营业税税额的2％征收地方教育附加。
五、企业所得税
企业或经济组织的生产、经营所得和其他所得分别按如下办法缴纳企业所得税：
（1）账务健全、能正确计算应纳税所得额的业户采取查账计征办法纳税，法定税率为25%，符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税,， 国家重点扶持的高科技术企业，减按15%的税率征收企业所得税。
（2）账务不健全、不能正确核算应纳税所得额的业户采取核定应税所得率的方法纳税。应纳所得税额=应纳税所得额 X 适用税率；应纳税所得额=收入总额 X 应税所得率或应纳税所得额=成本费用支出额/（1-应税所得率）X 应税所得率。房产租赁业应税所得率为10%。
六、个人所得税
1、个人出租房地产，由主管地方税务机关根据纳税人的情况按以下方法计算：
（１）计征：租金收入扣除出租过程中已缴纳的税费、允许扣除的维修费（每月扣除额以８００元为限，一次扣除不完，可下次补扣）后，余额不超过４０００元的，扣除费用８００元后依２０％税率计征个人所得税；余额超过４０００元（含４０００元）的，扣除２０％费用后依２０％税率计征个人所得税。
（２）带征：按租金收入总额依 2％带征个人所得税
注意：个人（自然人）出租住房取得的所得减按10％的税率计征个人所得税，或按1%的税率带征个人所得税。 目前我市个人出租住房按综合税率征收各项税费，详见本指引“十二、个人出租住房计税指引”。

2、企业、经济组织和个体工商户支付给职工的工资、薪金以及支付给为其提供劳务的个人的报酬应依法扣缴个人所得税。
工资、薪金所得适用税率表，详见“税率查询”。
3、2006年1月1日起，年所得12万以上的纳税人，在纳税年度终了后3个月内，应当向主管税务机关办理纳税申报。
七、房产税
房产税的纳税人是房屋的产权所有人。产权属于国家所有的，由经营管理的单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
纳税人（不包括个人出租）能提供房产原值依据（如账簿、购房发票）的，房产税依照房产原值一次减除３０％后的余值，依1.2%税率计算缴纳；纳税人（不包括个人出租）不能提供房产原值依据的，由房产所在地地方税务分局参照市局制定的指导计税价核定其计税依据，不再减除３０％，依1.2％税率计算缴纳。个人出租房产，按取得的租金收入依４％税率计算缴纳。
八、印花税
凡在中华人民共和国境内书立、领受(包括在境外书立、境内使用)税目税率表列举凭证的各方，都应按规定缴纳印花税。纳税人按照税率表中的适用税率计算印花税。
印花税税目税率表，详见“税率查询”。
九、城镇土地使用税
以拥有土地使用权的单位或个人为纳税人。拥有土地使用权的单位或个人不在土地所在地的，以土地代管人或实际使用人为纳税人；土地使用权未确定或权属争议未解决的，以土地实际使用人为纳税人；土地使用权共有的，以共有各方分别为纳税人。按照纳税人实际占用的土地面积依不同的定额计算缴纳。

东莞市土地分级和税额标准情况表
序号 土地级别 适用镇（街） 税额标准（元/㎡?年）
非工业 工业
一类 二类
1 一级 城区（包括莞城、东城、万江、南城）、虎门、长安、塘厦、常平、松山湖 12 10 5
2 二级 凤岗、樟木头、清溪、黄江、厚街、 石碣、大朗、大岭山、虎门港 10 8 4
3 三级 寮步、桥头、石龙、茶山、横沥、高埗、
沙田、道滘 8 6 3.5
4 四级 谢岗、中堂、东坑、石排、麻涌、企石、
洪梅、望牛墩 6 4 3
5 五级 欠发达村 4 3 2.5

十、车船税
凡在中华人民共和国境内的车、船舶的所有人或者管理人为车船税的纳税人。纳税人分别按车船的种类依规定的税额计算缴纳，纳税时间定于每年1月1日—12月31日。
十一、堤围防护费
按全部营业收入的千分之一计算缴纳，除汇总缴交的企业，及金融、保险、供电、电信、邮政等行业按实际营业（销售）收入缴交堤围防护费，其缴费金额不受50万元上限限制外，年应缴费超过50万元的，按50万元征收。
十二、个人出租住房计税指引
1、我市个人出租住宅房屋统一按照综合征收率征收税款，月租金1000元以下免征堤围费，月租金1000元以上（含1000元）按租金收入0.1%计征堤围防护费(详见附件)；个人出租非住宅房屋仍按现行有关政策规定执行。
2、个人出租住宅房屋收讫租金收入或取得索取租金收入凭据的当天为纳税义务发生时间。
3.个人出租房屋税收按月缴纳，于月终后10日内申报纳税。逾期申报或不申报的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定处理。

个人出租房屋计税明细表

税种

类型 综合征收率(按租金计税） 堤围费
个人（含外籍个人）
直接出租房屋 月租金1000元以下 4.00% 免征
月租金1000元以上（含1000元）—2000元 6.35% 0.10%
月租金2000元以上（含2000元） 8.35% 0.10%